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LZ 你病的不輕 嘿嘿~ 有幾個(gè)人在那買啊 ，東開(kāi)發(fā)區(qū)那都比西外環(huán)好，那邊企業(yè) 商務(wù) 娛樂(lè) 購(gòu)物場(chǎng)所幾乎都沒(méi)有，人還偏少，離著平原的琵琶灣和人工湖有幾里地你應(yīng)該知道吧，早晨連個(gè)鍛煉的地方都沒(méi)有

回答者：飄飄流 (2010-7-20 9:00:36) 名士豪庭那個(gè)地方實(shí)在是太差了，你們說(shuō)除了離火葬場(chǎng)近點(diǎn)，還有其他的嗎 想的很周到�。。。�！[img][/img][img][/img]

三角兇宅 我也聽(tīng)大人說(shuō)過(guò)！

開(kāi)發(fā)商演繹200萬(wàn)變2億傳說(shuō) 暴利背后房奴被套牢 2010-07-03 13:48:00　來(lái)源: 《信息時(shí)報(bào)》　跟貼 0 條 手機(jī)看新聞 信息時(shí)報(bào)訊據(jù)《中國(guó)青年報(bào)》報(bào)道，5年前，花費(fèi)約200萬(wàn)元買地；5年后，蓋了商品房出售，獲純利兩億元。百倍的利潤(rùn)源自高漲的房?jī)r(jià)，而背后卻是一個(gè)一個(gè)的房奴。 劉生（化名），一位來(lái)自南方某城市的房地產(chǎn)商人，涉足房地產(chǎn)行業(yè)已有20多年。正是他，上述項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，日前向記者講述了這個(gè)近乎空手套白狼的暴利故事，還有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)鮮為人知的潛規(guī)則。 他解釋自己這么做的原因時(shí)說(shuō)：“‘出來(lái)混總是要還的’，我們開(kāi)發(fā)商利用歷史的機(jī)遇賺了不少錢，是該轉(zhuǎn)型為民眾做點(diǎn)事了�！� 房地產(chǎn)的暴利哪里來(lái) 記者：今年年初，任志強(qiáng)公開(kāi)宣稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拿地成本高，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，并非暴利行業(yè)，您覺(jué)得房地產(chǎn)到底是不是暴利行業(yè)？ 劉生：房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，這一點(diǎn)無(wú)可置疑。 任志強(qiáng)只是講了事實(shí)的一部分，沒(méi)有講全面。建房成本是由三部分構(gòu)成：一部分是土地成本，所以任志強(qiáng)說(shuō)現(xiàn)在土地價(jià)格很高，房子要賣很貴；第二部分是人工費(fèi)，主要指工人工資，是彈性部分；還有一部分就是鋼筋水泥，這一部分是隨市場(chǎng)水漲船高，隨著市場(chǎng)環(huán)境調(diào)整而調(diào)整的。比如說(shuō)，上個(gè)月賣1000元一噸的鋼筋，這個(gè)月賣1100元，但這個(gè)成本是可控的。 有個(gè)調(diào)查，開(kāi)發(fā)商買地和蓋房子的有形成本大概占總成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工費(fèi)用等。還有1／3是渠道費(fèi)用，指國(guó)家征稅及申報(bào)費(fèi)用等合理開(kāi)支，而且還包括了行賄資金等隱性成本。最后1／3就是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。而實(shí)際上，如果運(yùn)作得好的話，利潤(rùn)遠(yuǎn)不止這么多。 記者：怎么運(yùn)作的呢？ 劉生：“用土生金”。 2004年我與某公司合作，注冊(cè)成立一個(gè)新的房地產(chǎn)公司，一起開(kāi)發(fā)某房產(chǎn)項(xiàng)目。這塊土地是政府拆遷安置用地，按照政府有關(guān)文件，按建筑面積收取市場(chǎng)地價(jià)的10％。后來(lái)我們拿地總共花了約200萬(wàn)元。這個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地主要由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地已經(jīng)在一期工程中完成，共21棟農(nóng)民房，總計(jì)9500平方米的建筑面積，實(shí)際容積率3.3，而全部工程竣工后的實(shí)際容積率是4.0。 記者：你們利用擅自提高容積率來(lái)增加利潤(rùn)，有關(guān)部門不會(huì)追究嗎？ 劉生：一般不會(huì)。有時(shí)就是利用規(guī)劃的空子，比如項(xiàng)目中A村的土地，總共7539.5平方米的土地只有2709平方米是開(kāi)發(fā)用地。其余4830.5平方米的土地面積已由政府為農(nóng)民興建了住房，實(shí)際建筑面積也只有4000平方米左右，容積率在0．82左右。而事實(shí)上，當(dāng)初的規(guī)劃容積率是1.6，這樣開(kāi)發(fā)商又多出了0.78的容積率開(kāi)發(fā)空間。 記者：除了提高容積率，還有什么渠道增加盈利？ 劉生：當(dāng)然還有。我再告訴你兩個(gè)開(kāi)發(fā)商的生財(cái)之道。比如我們這個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積4萬(wàn)多平方米，其中，住宅面積3.4萬(wàn)平方米，商業(yè)面積3000多平方米。第一個(gè)生財(cái)之道是，這3000多平方米商業(yè)面積合同上沒(méi)有說(shuō)明，是開(kāi)發(fā)商的紅利，至少價(jià)值1億元。 另外一個(gè)就是，總建筑面積減去商業(yè)面積、按合同規(guī)定歸還農(nóng)民的1萬(wàn)平方米及給農(nóng)民興建的4000平方米住房后，開(kāi)發(fā)商的可售面積還有3萬(wàn)平方米左右。按照該項(xiàng)目樓盤現(xiàn)在均價(jià)12000元／平方米來(lái)算，一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤(rùn)和其他費(fèi)用1億左右，開(kāi)發(fā)此項(xiàng)樓盤，開(kāi)發(fā)商總共可以獲益兩億元，另外還有一個(gè)價(jià)值1億的商業(yè)面積用地。 從這個(gè)過(guò)程中你就可以看出，開(kāi)發(fā)商是怎么把200萬(wàn)元變成兩億元的。 “零投入，高回報(bào)” 記者：有人說(shuō)房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。 劉生：錯(cuò)了，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房產(chǎn)幾乎是零投入。在房屋預(yù)售制度下，開(kāi)發(fā)商拿購(gòu)房者的錢來(lái)做自己的開(kāi)發(fā)資金，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商蓋房子是不要錢的，“空手套白狼”。 在房屋預(yù)售的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈余。拉水泥、買鋼材、付工資全由建筑商包干。開(kāi)發(fā)商等房子售出賺到巨額利潤(rùn)后才給建筑商清算工程款。這就是“蓋房子不要錢”的商業(yè)模式，具體來(lái)講，就是拿你業(yè)主的錢來(lái)做我的開(kāi)發(fā)資金，加上建筑商墊資蓋房，既是現(xiàn)實(shí)，又是合法的狀態(tài)。銀行還會(huì)大力支持，因?yàn)殂y行也獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高，而且是先還利息后還本金的。

開(kāi)發(fā)商演繹200萬(wàn)變2億傳說(shuō) 暴利背后房奴被套牢 2010-07-03 13:48:00　來(lái)源: 《信息時(shí)報(bào)》　跟貼 0 條 手機(jī)看新聞 信息時(shí)報(bào)訊據(jù)《中國(guó)青年報(bào)》報(bào)道，5年前，花費(fèi)約200萬(wàn)元買地；5年后，蓋了商品房出售，獲純利兩億元。百倍的利潤(rùn)源自高漲的房?jī)r(jià)，而背后卻是一個(gè)一個(gè)的房奴。 劉生（化名），一位來(lái)自南方某城市的房地產(chǎn)商人，涉足房地產(chǎn)行業(yè)已有20多年。正是他，上述項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，日前向記者講述了這個(gè)近乎空手套白狼的暴利故事，還有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)鮮為人知的潛規(guī)則。 他解釋自己這么做的原因時(shí)說(shuō)：“‘出來(lái)混總是要還的’，我們開(kāi)發(fā)商利用歷史的機(jī)遇賺了不少錢，是該轉(zhuǎn)型為民眾做點(diǎn)事了�！� 房地產(chǎn)的暴利哪里來(lái) 記者：今年年初，任志強(qiáng)公開(kāi)宣稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拿地成本高，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，并非暴利行業(yè)，您覺(jué)得房地產(chǎn)到底是不是暴利行業(yè)？ 劉生：房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，這一點(diǎn)無(wú)可置疑。 任志強(qiáng)只是講了事實(shí)的一部分，沒(méi)有講全面。建房成本是由三部分構(gòu)成：一部分是土地成本，所以任志強(qiáng)說(shuō)現(xiàn)在土地價(jià)格很高，房子要賣很貴；第二部分是人工費(fèi)，主要指工人工資，是彈性部分；還有一部分就是鋼筋水泥，這一部分是隨市場(chǎng)水漲船高，隨著市場(chǎng)環(huán)境調(diào)整而調(diào)整的。比如說(shuō)，上個(gè)月賣1000元一噸的鋼筋，這個(gè)月賣1100元，但這個(gè)成本是可控的。 有個(gè)調(diào)查，開(kāi)發(fā)商買地和蓋房子的有形成本大概占總成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工費(fèi)用等。還有1／3是渠道費(fèi)用，指國(guó)家征稅及申報(bào)費(fèi)用等合理開(kāi)支，而且還包括了行賄資金等隱性成本。最后1／3就是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。而實(shí)際上，如果運(yùn)作得好的話，利潤(rùn)遠(yuǎn)不止這么多。 記者：怎么運(yùn)作的呢？ 劉生：“用土生金”。 2004年我與某公司合作，注冊(cè)成立一個(gè)新的房地產(chǎn)公司，一起開(kāi)發(fā)某房產(chǎn)項(xiàng)目。這塊土地是政府拆遷安置用地，按照政府有關(guān)文件，按建筑面積收取市場(chǎng)地價(jià)的10％。后來(lái)我們拿地總共花了約200萬(wàn)元。這個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地主要由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地已經(jīng)在一期工程中完成，共21棟農(nóng)民房，總計(jì)9500平方米的建筑面積，實(shí)際容積率3.3，而全部工程竣工后的實(shí)際容積率是4.0。 記者：你們利用擅自提高容積率來(lái)增加利潤(rùn)，有關(guān)部門不會(huì)追究嗎？ 劉生：一般不會(huì)。有時(shí)就是利用規(guī)劃的空子，比如項(xiàng)目中A村的土地，總共7539.5平方米的土地只有2709平方米是開(kāi)發(fā)用地。其余4830.5平方米的土地面積已由政府為農(nóng)民興建了住房，實(shí)際建筑面積也只有4000平方米左右，容積率在0．82左右。而事實(shí)上，當(dāng)初的規(guī)劃容積率是1.6，這樣開(kāi)發(fā)商又多出了0.78的容積率開(kāi)發(fā)空間。 記者：除了提高容積率，還有什么渠道增加盈利？ 劉生：當(dāng)然還有。我再告訴你兩個(gè)開(kāi)發(fā)商的生財(cái)之道。比如我們這個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積4萬(wàn)多平方米，其中，住宅面積3.4萬(wàn)平方米，商業(yè)面積3000多平方米。第一個(gè)生財(cái)之道是，這3000多平方米商業(yè)面積合同上沒(méi)有說(shuō)明，是開(kāi)發(fā)商的紅利，至少價(jià)值1億元。 另外一個(gè)就是，總建筑面積減去商業(yè)面積、按合同規(guī)定歸還農(nóng)民的1萬(wàn)平方米及給農(nóng)民興建的4000平方米住房后，開(kāi)發(fā)商的可售面積還有3萬(wàn)平方米左右。按照該項(xiàng)目樓盤現(xiàn)在均價(jià)12000元／平方米來(lái)算，一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤(rùn)和其他費(fèi)用1億左右，開(kāi)發(fā)此項(xiàng)樓盤，開(kāi)發(fā)商總共可以獲益兩億元，另外還有一個(gè)價(jià)值1億的商業(yè)面積用地。 從這個(gè)過(guò)程中你就可以看出，開(kāi)發(fā)商是怎么把200萬(wàn)元變成兩億元的。 “零投入，高回報(bào)” 記者：有人說(shuō)房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。 劉生：錯(cuò)了，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房產(chǎn)幾乎是零投入。在房屋預(yù)售制度下，開(kāi)發(fā)商拿購(gòu)房者的錢來(lái)做自己的開(kāi)發(fā)資金，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商蓋房子是不要錢的，“空手套白狼”。 在房屋預(yù)售的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈余。拉水泥、買鋼材、付工資全由建筑商包干。開(kāi)發(fā)商等房子售出賺到巨額利潤(rùn)后才給建筑商清算工程款。這就是“蓋房子不要錢”的商業(yè)模式，具體來(lái)講，就是拿你業(yè)主的錢來(lái)做我的開(kāi)發(fā)資金，加上建筑商墊資蓋房，既是現(xiàn)實(shí)，又是合法的狀態(tài)。銀行還會(huì)大力支持，因?yàn)殂y行也獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高，而且是先還利息后還本金的。

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我們湖濱也是三角的 可是風(fēng)水說(shuō)很好啊

樓上真的嗎